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Prêt Immobilier

Négocier mon crédit immobilier : comment faire baisser le taux d’intérêt ?
Les taux d’intérêt des prêts immobiliers sont actuellement à un niveau assez bas, par rapport à ceux appliqués il y a quelques années. C’est l’occasion idéale pour prendre un crédit afin de faire l’acquisition d’un bien immobilier ou pour entamer des travaux de construction. Malgré ces taux avantageux, le client a tout de même intérêt à obtenir une baisse du taux proposé par son banquier sur son crédit immobilier. En effet, obtenir un rabais de quelques points permet de faire des économies assez substantielles sur toute la durée du prêt.
Le client aura plus de chances d’obtenir une baisse de son taux de prêt s’il a un faible taux d’endettement. Ce taux est déterminé par le rapport entre les dépenses quotidiennes du principal concerné et ses revenus. Il est idéal pour un client si son taux d’endettement se situe entre 10 à 15%. Le seuil maximal accepté par les établissements bancaires est un taux de 33%.
D’autres paramètres financiers sont aussi pris en compte par le banquier lorsqu’il veut fixer un taux de prêt. Il y a entre autre le reste à vivre de son client. Cela consiste à analyser les différentes dépenses de l’emprunteur par rapport à ses rentrées d’argent. Les banquiers sont réticents à accorder un prêt bancaire si l’emprunteur rencontre des difficultés à assurer le paiement de ses charges quotidiennes suite à son prêt. Par contre, si celui-ci dispose d’un reste à vivre assez important, alors il peut avancer cet argument afin d’obtenir une baisse du taux d’intérêt de son prêt. Les personnes ayant un patrimoine assez important ou des revenus confortables peuvent avoir un reste à vivre conséquent.
Les différents mouvements du compte bancaire de l’emprunteur sont examinés minutieusement par son chargé de compte. Il réclame ainsi les trois derniers relevés bancaires de son client et analyse sa gestion de comptes. Il est préférable que le compte du client n’ait pas été à découvert dans le trimestre précédent sa demande de prêt. Le banquier regarde aussi si l’emprunteur doit encore faire face à d’autres crédits à la consommation, s’il n’y a pas eu récemment d’incident de paiement, ou s’il a fait des dépenses inconsidérées.
Lorsqu’une banque analyse une demande de prêt immobilier, elle veille toujours à assurer son placement. Ne désirant pas prendre en charge la totalité du coût du bien à acheter ainsi que les différents frais s’y rapportant, elle exige de son client qu’il fournisse un apport financier assez conséquent. Avant de demander un crédit immobilier, le client a alors intérêt à faire des économies ou trouver des financements. Il peut se tourner vers sa famille, son employeur, ou prendre un prêt à taux zéro auprès de sa municipalité. Si sa part est comprise entre 20 à 30% du prix du bien convoité, alors il aura un argument supplémentaire pour négocier une baisse du taux de son prêt. Plus le pourcentage de l’apport du client sera élevé moins il devra emprunter à sa banque. Ce facteur a aussi une incidence sur le délai du crédit. En effet, la durée de l’emprunt est déterminée en fonction du capital emprunté. Et ces deux points peuvent aussi être utilisés pour négocier une diminution du taux qui sera appliqué sur le crédit immobilier du client.
Si le taux proposé par le banquier ne répond pas aux exigences de son client, ce dernier peut toujours voir auprès de la concurrence si leurs offres sont plus avantageuses. Pour attirer un nouveau client, un banquier pourra en effet proposer un taux plus intéressant. Le client obtiendra plus de bénéfices s’il négocie une baisse du taux de son prêt dès le départ. C’est dans les premières années du contrat que la banque prélève ses intérêts. De plus, la renégociation d’un contrat déjà conclu peut entraîner des frais supplémentaires.
Contrat de prêt immobilier : quelles clauses négocier en priorité ?
La première clause à négocier est bien sur celle du taux d’intérêt. L’enjeu est d’autant plus important que de ce taux dépendra en effet de la durée du crédit ainsi que les mensualités à rembourser. Pour cela, il faut faire avant tout, un travail de recherche et de collecte de données. Il faut d’abord sélectionner plusieurs offres de prêts bancaires et demander des devis. Ensuite, il faut faire jouer la concurrence pour obtenir de meilleur taux. Dans cette démarche, il est important de savoir convaincre en donnant les arguments concrets et précis. Les démonstrations doivent donc être accompagnées de tableaux comparatifs préétablis par vos soins. Mais en général, ce taux ne baissera jamais au-delà d’un certain seuil.
Sur le contrat, il est important de vérifier que les modalités de remboursement ne soient pas trop abusives comme le montant minimum de remboursement, les délais ou les pénalités prévues en cas de retard. L’emprunteur doit absolument négocier ces points en priorité avant de signer le contrat. Bien sur, l’établissement n’est pas obligé d’accepter. Si cette clause est présente dans le contrat, la meilleure façon de l’annuler est de faire un compromis avec le banquier en proposant une autre alternative. Il faut dans ce cas être très persuasif. La meilleure solution est de proposer des contreparties acceptables comme la souscription à une épargne au sein de l’établissement même.
Ensuite, il serait utile de vérifier que la réduction ou l’augmentation du montant de remboursement puisse se faire à tout moment. Cette souplesse dans le contrat de prêt permet d’ajuster à tout moment le montant des échéances en cas de coup dur ou encore d’optimiser la gestion du budget personnel. Grâce à cette clause, l’emprunteur a la possibilité à n’importe quel moment d’augmenter le montant de ses mensualités sans que la banque ne puisse refuser.
Certains établissements peuvent se montrer réticent à prêter à des personnes de plus de 65 ans en général. Pourtant, il n’existe aucune loi qui fixe l’âge maximum à laquelle un particulier n’aura plus le droit d’emprunter. Cependant, les banques ne sont pas obligées de prêter. Il est donc nécessaire de négocier ce point en premier si l’emprunteur fait partie de cette catégorie. Mais à la différence d'autres clauses, celle-ci est beaucoup plus difficilement négociable puisque l'âge constitue une donnée factuelle sur laquelle on ne peut intervenir. Et surtout, il ne reste pas vraiment d’alternative concrète qui pourrait convaincre la banque.
Lors d’un prêt immobilier, l’assurance est obligatoire. Avant de signer, il faut vérifier que le contrat de prêt laisse une certaine marge de manœuvre quant au choix des assurances. Depuis une récente directive cependant, l’emprunteur peut changer d’assurance au cours de la première année s’il estime que la nouvelle assurance est plus avantageuse que celle de la banque.
La clause sur les garanties juridiques doit préciser la nature de la garantie. Si la nature indiquée dans le contrat ne convient pas à la situation de l’emprunteur, il peut parfaitement la négocier. Elle peut être sous forme d’hypothèque ou alors de cautionnement. Il est impératif d’essayer d’éviter qu’une clause de « privilèges des prêteurs de derniers » dans le contrat car le prêteur pourra saisir et vendre par voie juridique un bien ancien appartenant à l’emprunteur. Cette clause est dangereuse car elle peut s’appliquer sans limite à l’ensemble des actifs de l’emprunteur.
Les clauses sur les délais d’acceptation ou de refus des dossiers sont à analyser avec beaucoup de précisions car les récentes recherches dénoncent en effet de nombreux vices de formes les concernant. En cas de constatation d’un non-respect de ces délais, des procédures d’indemnisation peuvent être effectués.
Renégocier mon prêt : comment économiser en refinançant mon crédit ?
Economiser de l’argent en refinançant votre dette est possible. En demandant à votre banque ou à une banque concurrente de recalculer la somme restant à payer et de proposer un nouveau crédit avec un taux plus bas, vous avez la possibilité de réaliser d’importantes économies. C’est ce qu’on appelle le « refinancement de votre crédit ». Ce qu’il faut savoir c’est que cette démarche a plusieurs objectifs.
Premièrement, il sert à dégager un flux de trésorerie positif. Théoriquement, une baisse du taux d’intérêt entrainerait une réduction du montant des mensualités. Concrètement, vous pourriez, grâce à cette démarche, économiser une somme importante sur la durée. Généralement, les économies peuvent être calculées d’avance, mais ce n’est qu’en fin de contrat que l’on constate les vraies retombées économiques.
Deuxièmement, le refinancement sert à économiser sur les intérêts. En anticipant vos remboursements, votre portefeuille s’en portera mieux. Une baisse renégociée dans le premier quart de la durée du prêt est plus intéressante. Cela signifie que pour un prêt de 20 ans par exemple, la renégociation doit intervenir dans les 5 premières années pour être vraiment rentable.
Troisièmement, le refinancement de votre prêt vous aidera à rembourser plus vite. Le principe est simple et pourtant très efficace. En cas de hausse de salaire par exemple, il vous sera possible de renégocier votre taux de crédit à la hausse. Cela signifie que vous pouvez demander à votre banquier d’augmenter le taux d’emprunt et par conséquent d’augmenter vos mensualités. En retour, cette hausse a pour effet de réduire la durée.
Le refinancement peut avoir deux formes. La première est ce qu’on appelle le refinancement par fonds propres. La deuxième est le refinancement par rachat de crédit.
A un moment donné au cours de votre prêt, il convient d’assainir vos finances notamment s’il vous semble difficile d’honorer vos mensualités. Il ne faut pas hésiter dans ce cas à renégocier les clauses de votre prêt dont le taux et la durée. C’est encore mieux si vous avez par exemple, reçu une somme d’argent en héritage qui vous permettrait de faire un remboursement anticipé par fonds propres. Cette opération est souvent délicate car la banque perd de l’argent (notamment les intérêts que vous aurez dû payer jusqu’à la fin de votre prêt). Cependant, elle ne peut pas refuser ce remboursement anticipé par fonds propres mais elle risque seulement de vous faire payer d’éventuelles pénalités de remboursement anticipé.
Le refinancement par rachat de crédit consiste pour l’emprunteur à aller négocier un nouvel emprunt auprès d’une nouvelle banque qui lui servira à rembourser de manière anticipé son ancien prêt. Le nouveau prêt couvrira sur une plus courte durée, et ne concernera que le reste du capital à rembourser. De nouveaux paramètres qui vont entrer en compte dans la détermination du nouveau taux. Ce dernier pourrait dans ce cas être moins élevé ce qui permettra d’économiser encore plus.
On estime qu’une telle démarche, si elle est bien menée, permettrait d’économiser jusqu’à plusieurs milliers d’euros jusqu’ à la fin du contrat. Pour résumer, le montant à rembourser sera amputé de cette somme. Le capital emprunté reste le même mais l’économie se fera surtout sur les intérêts. Attention tout de même car la banque aura certainement prévue dans votre contrat des clauses de pénalités de remboursement anticipé qui risquent de bloquer votre projet de refinancement.
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